FIRPTA
FIRPTA é a regra federal dos Estados Unidos que exige retenção de imposto quando um vendedor estrangeiro aliena um imóvel nos Estados Unidos.
O que você precisa saber
- Aplica-se a vendedores estrangeiros (não norte-americanos) de imóveis nos EUA
- Em regra, retém-se 15% do preço bruto de venda no fechamento
- O comprador é responsável pela retenção e pela entrega (Formulário 8288)
- Pode haver retenção reduzida com certificado obtido antes do fechamento
- Tratados tributários podem alterar o resultado
- Assessoramos compradores e vendedores no cumprimento
A obrigação recai sobre o comprador
Aplica-se ao comprador, não ao vendedor. O comprador é a parte que deve reter, declarar e remeter, e é contra o comprador que o IRS age se isso não for feito. Na prática, isso significa que o risco em uma operação FIRPTA recai sobre quem está comprando, razão pela qual a análise precisa estar resolvida antes da data do fechamento, e não no próprio dia.
A quem o FIRPTA se aplica
Condição do vendedorO FIRPTA é acionado pelo status do vendedor, não pelo valor do imóvel nem pelo tipo de operação.
Aplica-se quando o vendedor é uma pessoa estrangeira para fins tributários dos Estados Unidos. Isso inclui pessoas físicas não residentes, corporações e parcerias estrangeiras e determinados trusts e espólios. Não depende de onde as partes estejam fisicamente no fechamento, nem de o vendedor ter conta bancária nos Estados Unidos, ITIN ou endereço na Flórida.
Também se aplica independentemente de o vendedor obter ganho. Um vendedor estrangeiro que aliena um imóvel com prejuízo continua sujeito à retenção, porque ela é calculada sobre o preço de venda, e não sobre o lucro.
Quanto é retido
Três faixasA retenção funciona em três faixas, e a aplicável depende do preço de venda e do que o comprador pretende fazer com o imóvel.
- Quinze por cento é a alíquota padrão. Aplica-se à maioria das alienações por pessoas estrangeiras e é calculada sobre o valor total realizado, não sobre o ganho.
- Dez por cento se aplica quando o comprador adquire o imóvel para uso como residência e o valor realizado fica entre $300.001 e $1.000.000.
- Nada é retido quando o comprador é uma pessoa física, o valor realizado é de $300.000 ou menos, e o comprador ou um membro de sua família pretende residir no imóvel por pelo menos metade dos dias em que o imóvel for utilizado durante cada um dos dois primeiros períodos de doze meses após o fechamento.
- Acima de $1.000.000, a alíquota volta a quinze por cento independentemente do uso pretendido, salvo se um certificado de retenção tiver sido aprovado previamente.
A declaração juramentada FIRPTA
Não estrangeiroQuando o vendedor não é uma pessoa estrangeira, não há obrigação de retenção. O documento que comprova isso é comumente chamado de declaração juramentada FIRPTA ou certificação de status de não estrangeiro.
Nela, o vendedor certifica, sob pena de perjúrio, que não é uma pessoa estrangeira e fornece seu número de identificação fiscal. Quando obtida corretamente, ela libera o comprador da obrigação de retenção.
A declaração juramentada não é uma formalidade. Um comprador que aceita uma declaração defeituosa, ou que tem motivos para saber que ela é falsa, não obtém a proteção que ela aparenta oferecer e continua responsável pela retenção. Havendo qualquer dúvida sobre o status do vendedor, a declaração é o momento de resolver essa dúvida, não de ignorá-la.
O certificado de retenção
Formulário 8288-BO mecanismo mais útil disponível para um vendedor estrangeiro é o certificado de retenção, solicitado por meio do Formulário 8288-B.
A alíquota legal é aplicada ao preço bruto de venda. A obrigação tributária efetiva do vendedor é calculada sobre o ganho. Quando os dois valores divergem, como ocorre com frequência, o certificado permite que o IRS autorize a retenção com base na obrigação real do vendedor, em vez do percentual fixo. Quando um imóvel é vendido com prejuízo, o certificado é o mecanismo que reconhece essa situação.
Solicitar antes do fechamento
O pedido deve ser apresentado antes do fechamento. Nos termos da Rev. Proc. 2000-35, um pedido completo deve ser analisado dentro de noventa dias, embora os prazos de processamento variem na prática.
Os fundos ficam em escrow
Protocolar o pedido antes do fechamento também altera o destino dos fundos. Em vez de o comprador remeter o valor dentro de vinte dias, o montante retido permanece em escrow até que o IRS emita sua decisão. Quando o certificado chega, apenas a parcela autorizada é remetida e o saldo é liberado ao vendedor.
O saldo é liberado
Quando o certificado elimina totalmente a retenção, os Formulários 8288 e 8288-A não são exigidos.
O prazo é tudo
O prazo é o ponto central. Um pedido apresentado após o fechamento não suspende o prazo, e quando o IRS considera o protocolo uma tática de atraso, juros e penalidades passam a incidir a partir do vigésimo primeiro dia após a transferência.
Formulário 8288 e o prazo de vinte dias
EntregaQuando a retenção se aplica e nenhum certificado foi obtido, o comprador deve apresentar o Formulário 8288 e remeter o valor retido dentro de vinte dias da data da transferência.
- Formulário 8288
- O Formulário 8288 é a declaração do agente de retenção referente à operação como um todo.
- Formulário 8288-A
- O Formulário 8288-A é preparado separadamente para cada vendedor estrangeiro. O IRS o carimba e envia a Cópia B diretamente ao vendedor, que a utiliza para reivindicar crédito pelo valor retido ao apresentar uma declaração fiscal nos Estados Unidos.
- Janeiro de 2026
- A revisão de janeiro de 2026 do Formulário 8288 acrescentou seções relativas a transferências de participações em parcerias nos termos da seção 1446(f), de modo que o formulário agora vai além do FIRPTA. Cada Formulário 8288 deve informar uma única alienação.
Onde essas operações dão errado
Erros comunsDois erros respondem pela maior parte das dificuldades, e ambos são evitáveis.
Dez por cento quando cabe quinze
Aplicar a alíquota de dez por cento quando quinze por cento se aplica. A alíquota reduzida não está disponível simplesmente porque o imóvel vale menos de um milhão de dólares. Ela exige tanto a faixa de preço quanto um comprador que pretenda ocupar o imóvel como residência conforme o teste de uso de cinquenta por cento. A prática segura é considerar quinze por cento como padrão em cada fechamento e reduzir apenas depois de documentados a intenção residencial e o valor realizado.
Supor que US$ 300.000 é isento
Presumir que qualquer venda de $300.000 ou menos é isenta. A isenção exige tanto o limite de preço quanto um comprador pessoa física que pretenda ocupar o imóvel. Um comprador corporativo não se qualifica. Um comprador que pretende alugar o imóvel também não se qualifica.
Ambos os erros recaem sobre o comprador
Ambos os erros recaem sobre o comprador. Quando a retenção deveria ter ocorrido e não ocorreu, o comprador é pessoalmente responsável pelo valor integral que deveria ter sido recolhido, além de penalidades e juros que incidem a partir do vigésimo primeiro dia. Em um imóvel de dois milhões de dólares, isso representa uma exposição de trezentos mil dólares antes de qualquer penalidade.
Onde atuamos
Atuamos para compradores e vendedores em conformidade com o FIRPTA, incluindo análise de status, declarações juramentadas e certificações, pedidos de certificado de retenção, apresentação do Formulário 8288 e a coordenação entre agentes de fechamento, credores e contadores que essas operações exigem.
Questões de FIRPTA raramente surgem cedo. Elas tendem a aparecer quando a data de fechamento já está definida, justamente quando as opções se estreitam. Quanto antes o status do vendedor for estabelecido, mais opções permanecerão disponíveis.
Conte-nos o que você vai fechar.
Informe o imóvel, as partes e a data em que precisa fechar. Diremos o que a operação exige e quanto vai custar.