Fechamentos Imobiliários
Um fechamento é uma sequência. Cada etapa depende da anterior, e a maioria dos atrasos remonta a uma etapa que foi pulada.
As etapas
Contrato assinado
O acordo entre comprador e vendedor é formalizado.
Depósito
O depósito é colocado em escrow e mantido em custódia.
Inspeções e financiamento
As inspeções são concluídas e o financiamento é finalizado.
Compromisso de título
Emitimos o compromisso e indicamos o que precisa ser regularizado.
Clear to close
Todas as condições são atendidas e o processo fica pronto.
Vistoria final
O comprador confere o estado do imóvel e os reparos.
Dia do fechamento
Os documentos são assinados, os recursos recebidos e a propriedade transferida.
Entrega das chaves
O comprador passa a ser o proprietário registrado.
Quem paga o quê em um fechamento em Miami
Costume localA Flórida não possui uma regra estadual que distribua os custos de fechamento. A prática varia por condado e o contrato prevalece.
Normalmente pago pelo vendedor
Comissão imobiliária. Imposto de selo documental sobre a escritura. Baixa da hipoteca existente do vendedor. Crédito de imposto sobre a propriedade ao comprador, já que os impostos da Flórida são pagos posteriormente ao período a que se referem. Taxas de estoppel da HOA ou do condomínio.
Normalmente pago pelo comprador
Imposto de selo documental sobre a nota promissória e imposto sobre intangíveis, quando há financiamento. A apólice de seguro de título do credor. Inspeções e avaliação. Taxas de registro da escritura e da hipoteca.
E o item que depende de onde você está
A apólice de seguro de título do proprietário. Na maior parte da Flórida, o vendedor paga. Em Miami-Dade, Broward, Sarasota e Collier, o comprador normalmente paga, e a parte que paga geralmente escolhe o agente de fechamento.
Compradores que já fecharam negócios em Orlando ou Tampa chegam esperando que o vendedor cubra esse custo. Em Miami, normalmente são eles que pagam. É melhor saber disso antes de receber o demonstrativo de fechamento, e não no momento em que ele chega.
Selos documentais de Miami-Dade
Imposto sobre a escrituraA alíquota do imposto de selo documental sobre a escritura é diferente aqui em relação ao restante da Flórida.
Em todo o estado, ela é de $0.70 por cada $100 do preço de venda. Miami-Dade cobra $0.60 por cada $100 e acrescenta uma sobretaxa de $0.45 por cada $100 sobre qualquer imóvel que não seja uma residência unifamiliar.
Assim, uma residência unifamiliar em Miami-Dade é tributada a uma alíquota menor que no restante do estado, enquanto um prédio comercial ou um imóvel multifamiliar é tributado a $1.05 por cada $100, uma alíquota maior.
O imposto é calculado sobre a contraprestação total, que inclui qualquer hipoteca assumida pelo comprador. Quando o comprador assume um gravame existente como parte do negócio, os selos são calculados sobre o valor total, e não apenas sobre o dinheiro pago.
Três coisas que atrasam fechamentos
Onde se perde tempoProblemas de título
Problemas de título. Gravames, defeitos de titularidade, um processo de inventário que nunca foi concluído, uma hipoteca antiga que foi paga, mas nunca baixada no registro. Tudo isso leva tempo para ser resolvido e é descoberto na pesquisa de título, e não no dia do fechamento. Quanto mais cedo a pesquisa começa, maior é a margem disponível.
Documentos faltantes
Documentos ausentes ou incompletos. Poderes societários, procurações, cartas de estoppel, pesquisas de gravames, levantamentos topográficos. Cada item exige prazo e qualquer um deles pode interromper um fechamento por conta própria.
Mudanças tardias no financiamento
Mudanças de financiamento de última hora. Uma condição do credor que surge tarde, o vencimento de uma taxa travada ou uma mudança na análise do financiamento depois da liberação para fechar.
Os três podem ser evitados com a equipe certa e antecedência suficiente. Nenhum deles pode ser evitado nas últimas quarenta e oito horas.
Fechamento a partir de fora dos Estados Unidos
A Flórida permite a notarização on-line remota, o que possibilita que documentos sejam assinados e notarizados por meio de uma conexão de vídeo ao vivo com um notário público on-line autorizado na Flórida.
Para um comprador ou vendedor em Bogotá, São Paulo ou Madrid, isso significa que não é necessário agendamento em consulado nem apostila para a assinatura em si.
Os pontos práticos são estes. A verificação de identidade é obrigatória e leva mais tempo do que uma assinatura presencial. Transferências bancárias internacionais exigem mais antecedência do que as domésticas, especialmente quando há um banco correspondente envolvido. E, quando um vendedor estrangeiro está alienando o imóvel, a retenção FIRPTA precisa ser resolvida antes da data do fechamento, e não durante o fechamento.
Trabalhamos em inglês, espanhol e português, e uma parte substancial da nossa prática de fechamentos é conduzida com partes que nunca entram no país.
Onde atuamos
AtuaçãoEscrow e liquidação. Compromisso de título e resolução de pendências. Preparação e revisão de documentos de fechamento. Desembolso. Notarização on-line remota. Coordenação com credores, corretores de imóveis, associações e os advogados da outra parte.
Conte-nos o que você vai fechar.
Informe o imóvel, as partes e a data em que precisa fechar. Diremos o que a operação exige e quanto vai custar.