FIRPTA
FIRPTA es la norma federal de Estados Unidos que exige la retención de impuestos cuando un vendedor extranjero dispone de bienes inmuebles en Estados Unidos.
Lo que debe saber
- Aplica a vendedores extranjeros (no estadounidenses) de inmuebles en EE. UU.
- Por regla general se retiene el 15% del precio bruto de venta en el cierre
- El comprador es responsable de la retención y de la presentación (Formulario 8288)
- Puede aplicarse una retención reducida con un certificado obtenido antes del cierre
- Los tratados fiscales pueden modificar el resultado
- Asesoramos tanto a compradores como a vendedores en el cumplimiento
La obligación recae sobre el comprador
Se aplica al comprador, no al vendedor. El comprador es la parte que debe retener, presentar y remitir, y es a quien el IRS persigue si no se hace. En la práctica, esto significa que el riesgo en una operación FIRPTA recae sobre quien compra, y por eso el análisis debe resolverse antes de la fecha de cierre y no en el momento del cierre.
A quién se aplica FIRPTA
Condición del vendedorFIRPTA se activa por la condición del vendedor, no por el valor de la propiedad ni por el tipo de operación.
Se aplica cuando el vendedor es una persona extranjera a efectos fiscales de Estados Unidos. Esto incluye personas físicas no residentes, sociedades y asociaciones extranjeras, y ciertos fideicomisos y sucesiones. No depende de dónde se encuentren físicamente las partes al cierre, ni de que el vendedor tenga una cuenta bancaria en Estados Unidos, un ITIN o una dirección en Florida.
También se aplica independientemente de que el vendedor obtenga una ganancia. Un vendedor extranjero que vende una propiedad con pérdida sigue sujeto a retención, porque la retención se calcula sobre el precio de venta y no sobre la ganancia.
Cuánto se retiene
Tres nivelesLa retención funciona en tres niveles, y el que se aplica depende del precio de venta y de lo que el comprador pretenda hacer con la propiedad.
- El quince por ciento es la tasa predeterminada. Se aplica a la mayoría de las disposiciones realizadas por personas extranjeras y se calcula sobre el monto total realizado, no sobre la ganancia.
- El diez por ciento se aplica cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y el monto realizado se encuentra entre $300,001 y $1,000,000.
- No se retiene nada cuando el comprador es una persona física, el monto realizado es de $300,000 o menos, y el comprador o un miembro de su familia pretende residir en la propiedad durante al menos la mitad de los días en que se use la propiedad durante cada uno de los dos primeros períodos de doce meses posteriores al cierre.
- Por encima de $1,000,000, la tasa vuelve al quince por ciento independientemente del uso previsto, salvo que se haya aprobado previamente un certificado de retención.
La declaración jurada FIRPTA
No extranjeroCuando el vendedor no es una persona extranjera, no surge obligación de retención. El documento que establece esto se conoce comúnmente como declaración jurada FIRPTA o certificación de condición de no extranjero.
En ella, el vendedor certifica bajo pena de perjurio que no es una persona extranjera y proporciona su número de identificación fiscal. Obtenida correctamente, libera al comprador de la obligación de retención.
La declaración jurada no es una formalidad. Un comprador que acepta una declaración defectuosa, o que tiene motivos para saber que es falsa, no obtiene la protección que aparenta ofrecer y sigue siendo responsable de la retención. Si existe alguna duda sobre la condición del vendedor, la declaración jurada es el momento para resolverla, no para pasarla por alto.
El certificado de retención
Formulario 8288-BEl mecanismo más útil disponible para un vendedor extranjero es el certificado de retención, que se solicita mediante el Formulario 8288-B.
La tasa legal se aplica al precio bruto de venta. La obligación fiscal real del vendedor se calcula sobre la ganancia. Cuando ambas cifras divergen, como ocurre con frecuencia, el certificado permite que el IRS autorice una retención basada en la obligación real del vendedor en lugar del porcentaje fijo. Cuando una propiedad se vende con pérdida, el certificado es el mecanismo que reconoce esa circunstancia.
Presentar antes del cierre
La solicitud debe presentarse antes del cierre. Conforme a Rev. Proc. 2000-35, una solicitud completa debería resolverse dentro de noventa días, aunque los tiempos de procesamiento varían en la práctica.
Los fondos quedan en escrow
Presentar la solicitud antes del cierre también cambia lo que ocurre con los fondos. En lugar de que el comprador remita dentro de veinte días, el monto retenido se mantiene en escrow hasta que el IRS emita su decisión. Una vez recibido el certificado, solo se remite la parte autorizada y el saldo se libera al vendedor.
Se libera el saldo
Cuando el certificado elimina por completo la retención, los Formularios 8288 y 8288-A no son necesarios.
El plazo lo es todo
El plazo lo es todo. Una solicitud presentada después del cierre no suspende el vencimiento, y cuando el IRS considera que una presentación es una táctica dilatoria, los intereses y las multas corren desde el vigésimo primer día posterior a la transferencia.
Formulario 8288 y el plazo de veinte días
PresentaciónCuando se aplica la retención y no se ha obtenido un certificado, el comprador debe presentar el Formulario 8288 y remitir el monto retenido dentro de veinte días desde la fecha de transferencia.
- Formulario 8288
- El Formulario 8288 es la declaración del agente de retención correspondiente a la operación en su conjunto.
- Formulario 8288-A
- El Formulario 8288-A se prepara por separado para cada vendedor extranjero. El IRS lo sella y envía la Copia B directamente al vendedor, quien la utiliza para reclamar crédito por el monto retenido al presentar una declaración de impuestos en Estados Unidos.
- Enero de 2026
- La revisión de enero de 2026 del Formulario 8288 añadió secciones sobre transferencias de participaciones en sociedades conforme a la sección 1446(f), por lo que el formulario ahora abarca más que FIRPTA. Cada Formulario 8288 debe informar una sola disposición.
Dónde fallan estas operaciones
Errores comunesDos errores explican la mayor parte de las dificultades, y ambos son evitables.
Diez por ciento cuando corresponde quince
Aplicar la tasa del diez por ciento cuando corresponde el quince. La tasa reducida no está disponible simplemente porque una propiedad cueste menos de un millón de dólares. Requiere tanto el rango de precio como un comprador que pretenda ocupar la propiedad como residencia conforme a la prueba de uso del cincuenta por ciento. La práctica segura es partir del quince por ciento en cada cierre y reducirlo solo cuando estén documentados la intención residencial y el monto realizado.
Suponer que $300,000 está exento
Suponer que cualquier venta de $300,000 o menos está exenta. La exención exige tanto el límite de precio como un comprador persona física que pretenda ocupar la propiedad. Un comprador corporativo no califica. Un comprador que pretenda alquilar la propiedad tampoco califica.
Ambos errores recaen sobre el comprador
Ambos errores recaen sobre el comprador. Cuando debió efectuarse una retención y no se hizo, el comprador es personalmente responsable por el monto total que debió haberse cobrado, más multas e intereses que se acumulan desde el vigésimo primer día. En una propiedad de dos millones de dólares, eso representa una exposición de trescientos mil dólares antes de añadir cualquier multa.
Dónde actuamos
Representamos tanto a compradores como a vendedores en el cumplimiento de FIRPTA, incluido el análisis de condición, declaraciones juradas y certificaciones, solicitudes de certificados de retención, presentación del Formulario 8288 y la coordinación entre agentes de cierre, prestamistas y contadores que estas operaciones requieren.
Las preguntas sobre FIRPTA rara vez llegan temprano. Suelen surgir cuando la fecha de cierre ya está fijada, que es precisamente cuando las opciones se reducen. Cuanto antes se determine la condición del vendedor, más opciones permanecen disponibles.
Cuéntenos qué va a cerrar.
Indíquenos la propiedad, las partes y la fecha en que necesita cerrar. Le diremos qué requiere la operación y cuánto costará.