Cierres Inmobiliarios
Un cierre es una secuencia. Cada paso depende del anterior, y la mayoría de los retrasos se remontan a un paso que se omitió.
Los pasos
Contrato firmado
Se formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor.
Depósito
El depósito se coloca en escrow y se mantiene en custodia.
Inspecciones y financiamiento
Se completan las inspecciones y se cierra el financiamiento.
Compromiso de título
Emitimos el compromiso y detallamos qué debe sanearse.
Clear to close
Se cumplen todas las condiciones y el expediente queda listo.
Recorrido final
El comprador verifica el estado del inmueble y las reparaciones.
Día del cierre
Se firman los documentos, se reciben los fondos y se transfiere la propiedad.
Entrega de llaves
El comprador queda como propietario registral.
Quién paga qué en un cierre en Miami
Costumbre localFlorida no tiene una regla estatal que asigne los costos de cierre. La práctica varía por condado y el contrato controla.
Normalmente pagado por el vendedor
Comisión inmobiliaria. Impuesto de sellos documentales sobre la escritura. Cancelación de la hipoteca existente del vendedor. Crédito al comprador por impuestos sobre la propiedad, ya que en Florida se pagan a período vencido. Tarifas de estoppel de la HOA o del condominio.
Normalmente pagado por el comprador
Impuesto de sellos documentales sobre el pagaré y el impuesto sobre intangibles, cuando existe financiamiento. La póliza de seguro de título del prestamista. Inspecciones y tasación. Tarifas de registro de la escritura y la hipoteca.
Y el que depende de dónde se encuentre
La póliza de seguro de título del propietario. En la mayor parte de Florida la paga el vendedor. En Miami-Dade, Broward, Sarasota y Collier normalmente la paga el comprador, y la parte que paga por lo general selecciona al agente de cierre.
Los compradores que han cerrado en Orlando o Tampa llegan esperando que el vendedor la cubra. En Miami, por lo general, son ellos quienes pagan. Conviene saberlo antes de que llegue la declaración de cierre, y no al recibirla.
Sellos documentales de Miami-Dade
Impuesto sobre la escrituraLa tasa del impuesto de sellos documentales sobre la escritura es diferente aquí que en el resto de Florida.
En todo el estado es de $0.70 por cada $100 del precio de venta. Miami-Dade cobra $0.60 por cada $100 y añade un recargo de $0.45 por cada $100 sobre cualquier propiedad que no sea una residencia unifamiliar.
Por lo tanto, una vivienda unifamiliar en Miami-Dade tributa a una tasa menor que en el resto del estado, mientras que un edificio comercial o una propiedad multifamiliar tributa a $1.05 por cada $100, que es una tasa mayor.
El impuesto se calcula sobre la contraprestación total, que incluye cualquier hipoteca que el comprador asuma. Cuando un comprador asume un gravamen existente como parte de la operación, los sellos se calculan sobre la cifra total, no únicamente sobre el efectivo.
Tres cosas que retrasan los cierres
Dónde se pierde tiempoProblemas de título
Problemas de título. Gravámenes, defectos de titularidad, un proceso sucesorio que nunca se completó, una hipoteca antigua que se pagó pero nunca se canceló en el registro. Todo esto requiere tiempo para resolverse y se descubre en la búsqueda de título, no el día del cierre. Cuanto antes comience la búsqueda, más margen existe.
Documentos faltantes
Documentos faltantes o incompletos. Autorización societaria, poderes notariales, cartas de estoppel, búsquedas de gravámenes, levantamientos topográficos. Cada uno requiere tiempo de preparación y cualquiera puede detener un cierre por sí solo.
Cambios tardíos de financiamiento
Cambios de financiamiento de último minuto. Una condición del prestamista que surge tarde, el vencimiento de una fijación de tasa o un cambio en la evaluación del préstamo después de la autorización para cerrar.
Los tres pueden evitarse con el equipo adecuado y suficiente anticipación. Ninguno puede evitarse durante las últimas cuarenta y ocho horas.
Cierre desde fuera de Estados Unidos
Florida permite la notarización remota en línea, lo que permite que los documentos se firmen y notaricen mediante una conexión de video en vivo con un notario en línea debidamente autorizado en Florida.
Para un comprador o vendedor en Bogotá, São Paulo o Madrid, eso significa que no se necesita una cita consular ni una apostilla para la firma en sí.
Los puntos prácticos son estos. Se requiere verificación de identidad y toma más tiempo que una firma presencial. Las transferencias bancarias internacionales requieren más anticipación que las nacionales, especialmente cuando interviene un banco corresponsal. Y cuando un vendedor extranjero dispone de la propiedad, la retención FIRPTA debe resolverse antes de la fecha de cierre, no durante el cierre.
Trabajamos en inglés, español y portugués, y una parte sustancial de nuestra práctica de cierres se lleva a cabo con partes que nunca ingresan al país.
Dónde actuamos
AlcanceDepósito en garantía y liquidación. Compromiso de título y resolución de asuntos de título. Preparación y revisión de documentos de cierre. Desembolso. Notarización remota en línea. Coordinación con prestamistas, agentes inmobiliarios, asociaciones y los abogados de la otra parte.
Cuéntenos qué va a cerrar.
Indíquenos la propiedad, las partes y la fecha en que necesita cerrar. Le diremos qué requiere la operación y cuánto costará.